Hello 🌳,
Aaah l’immobilier…
Vous allez voir j’en ai une définition un peu plus large que la moyenne, puisqu’on va aussi parler de terres agricoles et de forêts. Comme ça, je couvre 90% du territoire français 😅
Surtout, je vais vous montrer comment on peut avoir de l'impact en immobilier.
De nombreux challenges de la transition sont liés à l’usage que nous faisons de nos bâtiments et de nos sols, de notre consommation d’énergie (nous consommons 44% de notre énergie pour nos bâtiments) à la protection de la biodiversité.
Et comme toujours, il y a des solutions d’investissements davantage porteuses de sens que d’autres.
Prêt.e ? Go !
Gaël
[1/6]: L'épargne de précaution & banque "verte"
[2/6]: Fonds euros & Bourse : évitons les fossiles
Rappel : Je vais vous envoyer (nettement) plus de mails que d’habitude au cours des deux prochaines semaines : alors si c’est trop, si vous êtes déjà au clair sur votre stratégie ou si vous êtes un investisseur expérimenté, vous pouvez vous désinscrire du hors-série (décochez Hors-Série ICI) tout en restant abonné à Épinard 🌳 dans le futur.
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🏦Emprunter pour investir : la vraie martingale de l’immobilier
C’est LA raison qui rend l’immobilier si attractif.
- On fait payer à quelqu’un d’autre tout ou partie de ses mensualités d’emprunt, via un loyer par exemple.
- Emprunter est un très bon rempart contre l’inflation : votre emprunt est à taux fixe quand votre loyer peut augmenter avec l’inflation.
Mais l’immobilier possède d’autres atouts, et c'est pour ça que tout le monde en parle. :
- Le marché immobilier est peu volatile
- Il n’évolue pas de la même manière que la Bourse
- Son rendement historique se situe entre 8 et 12%/an quand on regarde le temps long (il devient de plus en plus difficile de s’en souvenir en voyant les chiffres actuels, mais c’est le cas !)
Pour ces raisons, la poche d’investissement réservée à l'immobilier peut représenter jusqu'à 50% de votre patrimoine (en fonction de votre profil d'investisseur-se bien sûr).
Avec une part aussi importante, on ne pourra pas négliger les solutions à impact positif.
Avant d'aller plus loin, il faut qu’on démine un sujet. 💣
Celui de la résidence principale.
🏠 La résidence principale : un prérequis avant d’investir ?
C'est la fameuse question : dois-je acheter ou louer sa résidence principale ?
Beaucoup de monde attend d'avoir la réponse à cette question avant de commencer à investir. C'est une mauvaise pratique.
L'achat de la résidence principale intervient en moyenne à 32 ans.
En commençant à travailler à 22 ans, vous avez donc 10 ans (en moyenne) pour investir avant de réaliser votre achat.
Alors, acheter ou louer sa résidence principale ?
Il n’y a pas de “mauvaise” réponse.
Il y en a une “bonne” en revanche : celle avec laquelle vous serez à l’aise pendant de nombreuses années (au moins 10 ans et ça dépend des villes... 30 ans pour amortir le bien à Paris par exemple) - le temps d’investir.
Ma recommandation si vous hésitez entre être locataire ou propriétaire :
Budgétez un achat éventuel et limitez votre endettement.
Je vous encourage à budgéter, en plus de l’apport, de la trésorerie pour des travaux étendus de rénovation énergétique (isolation, menuiserie, pompe à chaleur etc.).
Si au final, vous décidiez de rester locataire, vous pourrez réallouer l'épargne constituée vers d’autres projets.
D'ailleurs, il n'y a pas que la résidence principale pour investir dans l'immobilier.
Et les opportunités d'avoir de l'impact ne manquent pas non plus.
🏗 Rénovation énergétique et logement sociaux : l’immobilier en mode responsable
Le secteur du bâtiment est le 2ème secteur qui émet le plus en France. Nous le savons, nos bâtiments sont mal isolés et nos chauffages fonctionnent encore trop souvent aux énergies fossiles.
La rénovation énergétique fait partie des premiers défis à mener sur le territoire français pour limiter nos émissions.
Tout investisseur qui souhaite mettre son épargne à disposition pour relever le défi est donc bienvenu !
De l’autre côté, le prix de l’immobilier a tellement monté qu’il a exclu une frange importante de la population de l’accès au logement.
Selon la fondation Abbé Pierre, c’est près de 4 millions de personnes qui sont mal-logées en France.
Ici aussi, vous pouvez investir pour réduire les inégalités.
Voyons comment.
3 pistes pour avoir de l'impact dans l'immobilier
1️⃣Rénover une passoire thermique
Acheter un logement qualifié de passoire thermique (DPE F ou G) et le rénover avant de le revendre ou de le mettre en location.
Un logement avec un DPE F ou G se négocie fréquemment avec une décote (les taux varient en fonction des biens et des régions, mais on retrouve parfois l’ordre de grandeur de 15%). Cette décote est une bonne opportunité de rénover à moindres frais (isolation des murs, fenêtres, ventilation etc.) et avec une plus-value potentielle à la revendre. C’est le type de projets où vous pouvez tout faire vous-même de la recherche du bien aux travaux de rénovation ou vous faire accompagner intégralement.
Quelques entreprises qui peuvent vous accompagner : LittleWorker ou encore pour la partie travaux HelloWatt ou Izi by EDF.
2️⃣Développer l’offre de logement social ou très social
Autre option, devenir actionnaire d’une foncière solidaire.
Une foncière solidaire est une société qui vise à acheter et de gérer un parc de logements sociaux.
Si les rendements affichés sont faibles (de 1 à 2%), vous pouvez bénéficier de réductions d'impôts qui rendent l’opération intéressante (3 à 5% de rendements après impôts).
D’une certaine manière, l’Etat vous paie pour développer le logement social.
C’est le cas pour les foncières Habitat & Humanisme ou Solifap par exemple.
3️⃣Investir dans une SCPI responsable
C’est la version “mains dans les poches” de l’investissement immobilier. Mais pas de secrets, vous le paierez en frais.
Une SCPI, c’est un groupe d’investisseurs qui mettent leur argent en commun pour et qui délèguent à une société de gestion l’achat, la gestion et parfois la revente de biens immobiliers.
En achetant une part de SCPI, vous achetez donc une part de plusieurs centaines de biens (et vous bénéficiez d’un morceau de plusieurs centaines de loyers).
Plusieurs SCPI ont des démarches responsables en systématisant les travaux de rénovation énergétique, on peut citer Kyaneos ou encore Iroko.
Côté rendement, ces dernières années le taux de distribution des SCPI était en moyenne de 4,5%.
J’avais publié en février un benchmark de 4 SCPI responsables que vous pourrez trouver ici (15 minutes de lecture).
Vous cherchez à diversifier votre poche “immobilier” ou les projets précédents ne vous plaisent pas ?
Peut-être serez-vous plus tentés par ce qui suit : le foncier.
🌾Terres agricoles et forêts : l’autre immobilier
S’il y a bien une catégorie souvent négligée par les investisseurs, c’est celle-ci : le foncier.
Le foncier fait référence au terrain lui-même. Et en France, une grande partie du foncier sert à l’agriculture ou est recouverte de forêts.
Commençons par le foncier agricole.
👩🌾D’ici 2030, 50% des agriculteurs seront partis à la retraite
Il y a donc urgence à installer une nouvelle génération d’agricultrices et d’agriculteurs pour reprendre les exploitations de la génération précédente.
Or l’accès aux terres agricoles est aujourd’hui le premier obstacle à l’installation.
Plusieurs sociétés, comme FEVE ou Terre de liens, proposent aux particuliers d’investir dans des fermes qui seront ensuite louées aux nouveaux occupants. On parle de foncière agricole.
Bonus : le contrat de location impose des règles comme la mise en place d’une agriculture biologique et de pratiques agroécologiques.
L’objectif ? Stocker un maximum de carbone dans le sol.
Côté rendement, le prix des parts de foncières évolue selon le prix des terres agricoles, entre de 1% et 2% par an.
Mais ici aussi, vous pouvez bénéficier de réductions d'impôts intéressantes.
Ça, c'est pour la partie champs, voyons maintenant la partie forêts.
🌲Prendre soin de nos forêts
Un tiers de la France est recouvert de forêts, c’est un puits de biodiversité et surtout un très bon aspirateur à CO2.
Mais ce rôle de puits de carbone est plus que jamais menacé par le changement climatique (maladies, incendies, sécheresses).
Si vous souhaitez investir pour protéger et développer nos forêts voici quelques pistes :
- Investir et s’investir dans un groupement forestier participatif comme celui de Cerf Vert.
- Acheter des parts de Groupement Forestier d’Investissement (c’est un peu la SCPI de la forêt), France Valley en propose plusieurs.
- Acheter une forêt près de chez vous (voir les prix près de chez vous)
Côté rendement, on est plutôt autour de quelques % par an. Mais cela peut-être plus selon les essences de bois contenu dans votre forêt (le prix du bois de coupe étant assez volatile 10 dernières années).
Bonus : vous bénéficiez d’un panel d'avantages fiscaux (à l’achat et à la transmission - il est jamais trop tôt d’y penser 😅) qui ont historiquement motivé les investisseurs (exemple : 75% de leurs valeurs ne sont pas comptabilisés lors d’une succession).
💶 Quelle part de ses investissements allouer au foncier agricole et forestier ?
Généralement les stratégies d'investissement n'y accordent que 5 à 10% comme poche d'investissement défensif (=on gagne peu mais on perd peu) et surtout pour des raisons fiscales.
Toutefois, dans une démarche d’investissement à impact, il peut être intéressant de laisser plus de place au foncier agricole et/ou forestier en réduisant sa poche d'immobilier classique (locatif, SCPI). On gagne en impact mais on perd en liquidité et en rendement.
📝Plan d’action :
☐ Poser les arguments pour chaque option par écrit, si tu n’as pas fait le choix locataire / propriétaire [30 minutes]
☐ Découvrir les SCPI qui investissent dans la rénovation des bâtiments [15 min par SCPI]
☐ Approfondir l'investissement dans les terres agricoles avec cet article [15 min de lecture]
☐ Découvrir les spécificités des foncières solidaires [15 min par foncière]
☐ Commencer par acheter un arbre dans une forêt gérée durablement plutôt que par une forêt entière [10 min de lecture]
☐ Regarder le budget nécessaire à l'achat d'une passoire thermique près de chez vous [20 min]
📆 RDV dimanche pour mon sujet préféré : le financement direct des entreprises
Voilà un premier tour d’horizon de ce qu’il est possible de faire quand on parle d’immobilier ou de foncier.
Dimanche, on change d’étage dans la pyramide pour s’attaquer à un sujet qui me passionne parce qu’il a un impact majeur : le financement direct des entreprises. Je ne vous en dis pas plus.
En attendant, je suis preneur de ton feedback, qu'est-ce que tu as pensé de ce mail hors-série ? Tu peux me répondre ici ou répondre directement à ce mail.
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À dimanche !
Gaël
Je voudrais te rappeler qu’ici tu ne trouveras pas de conseils d'investissement ni de recommandations personnalisées. Ces informations sont impersonnelles, uniquement à but informatif et pédagogique et ne sont pas adaptées aux besoins d'investissement d'une personne spécifique.
Tu dois aussi garder en tête qu’investir dans des actifs cotés ou non cotés comporte un risque de perte partielle ou totale des montants investis ainsi qu'un risque d'illiquidité.
Et enfin, le traitement fiscal d’un investissement dépend de la situation individuelle de chacun. Souviens-toi que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.