Épinard 🌳 #17 - Rénovation d'un bien locatif

• Comment contribuer à la transition écologique avec un investissement immobilier 🏬
• Les erreurs à ne pas commettre lors d’une rénovation 🔨
• Les bons tuyaux pour meubler et équiper son bien en seconde main ou reconditionné. 🪑

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Place à l'édition du jour !
J'en suis super fier de cette nouvelle édition, car pour la première fois elle a été co-écrite avec un abonné de longue date de la newsletter : Jérémy.

Je voulais aborder le sujet de l'immobilier locatif et de la rénovation et Jeremy a accepté de partager son expérience.

Voici donc le sommaire de cette édition :

1. Intro
2. Ask Me Anything
3. Immobilier locatif et rénovation
   1. Quel est ton projet ?
   2. Quels travaux réalisés ?
   3. Quels montants dépensés (achat, travaux...) ?
   4. Quelles erreurs commises ?
   5. Quels conseils pour ceux qui voudraient se lancer ?
4. Conclusion

Vamonos,
Gaël 🌳

[SPONSOR] L’argent placé sur notre Livret A dort-il vraiment ?

On peut se poser la question alors qu’on se remet à parler du Livret A dans l’actualité (hausse du rendement, financement du parc nucléaire…).

La réponse : pas vraiment !
L’épargne déposée dans les livrets A pour vocation le financement des logements sociaux, mais ce n’est qu’en partie vrai.

40% du montant déposé reste à la main de votre banque avec des usages divers en fonction de votre banque.

Les 60% restants sont confiés à la Caisse des Dépôts et Consignations. Seulement une partie de ces 60% ira effectivement dans la construction de logements mais aussi d’infrastructures, d’hôpitaux, d’universités, de réseaux d’eaux… Le reste sera investi en actions ou en obligations d’entreprises françaises.

Bref, ce n’est pas très transparent…
Une bonne occasion de vous parler du sponsor du mois : Mon Petit Placement.

Pour ceux qui ne connaissent pas MPP, ils se sont donnés comme mission de démocratiser l’investissement.

Le plus intéressant, c’est qu’ils proposent une assurance-vie avec un portefeuille Environnement 100% labellisé Greenfin.

C’est le label le plus contraignant d’un point de vue environnemental :

• Exclusion de l’exploitation des énergies fossiles
• Exclusion du nucléaire
• Investissement obligatoire dans un certain nombre d’éco-activités : énergie, bâtiment, agriculture et forêts, transport propre…

Vous avez envie de tester leur offre ? Elle est accessible à partir de 300€.

Et comme Mon Petit Placement et Epinard 🌳 se rejoignent sur cette volonté de démocratiser l’investissement responsable, vous pourrez bénéficier de -30% sur vos commissions de performance la 1ère année avec le code EPINARD.

Pour rappel, une assurance-vie est plus risquée qu’un livret, mais en contrepartie vous pouvez espérer un rendement (non garanti of course) plus important.

Ask Me Anything

Posez-moi toutes vos questions via le formulaire ci-dessous 👇

Les questions/réponses du mois

Bonjour,
J'ai deux questions concernant les Assurances vie :
- Que penses-tu de l'AV Maif Responsable et Solidaire ?
- J'ai trouvé ton analyse des fonds en UC très intéressante, alors je me suis posé la question pour les fonds euros. Est-il possible de comprendre leur composition et si celle-ci nous convient ?
Merci beaucoup ! - Naomie

Hello Naomie,
Je viens de regarder rapidement l'AV de la Maif.
Si je ne dis pas de bêtises, la gestion est libre, tu pourras donc sélectionner les UC disponibles. Celles-ci sont principalement labellisées ISR, donc il faudrait les analyser une par une dans le détail avant de faire ton choix.
Le label ISR étant plutôt "souple".
Concernant son fonds en euros, il semble labellisé Finansol. J'ai plutôt tendance à faire confiance dans ce label.

Pour répondre à ta seconde question : je n'ai pas encore réussi à accéder à la composition d'un seul fonds euro...

Immobilier locatif et rénovation avec Jeremy

Est-ce que tu peux te présenter ?

[Jeremy] Bonjour Gaël, merci pour cette interview, ainsi que pour la qualité du contenu que tu partages avec Epinard !

Je m’appelle Jeremy Paoletti, et suis diplômé de l’EDHEC Business School. Après avoir travaillé 2 ans et demi dans l’immobilier d’entreprise chez plusieurs acteurs du secteur (CBRE, Covivio, Deskeo et le dernier en date JLL), j’ai choisi de lancer ma propre structure d’accompagnement à l’investissement immobilier, Amecasa. L’objectif est d’aider les particuliers à investir dans l’immobilier avec une démarche éco-responsable.

J’ai également investi dans une maison que je rénove pour la mettre en location, il me semble que c’est de ça dont tu veux me parler aujourd’hui !

[Gaël] Yes ! C’est ça !

Dis-nous en un peu plus sur ton projet immo ? Quels sont tes objectifs avec ce projet ?

[Jeremy] Mon objectif dès le départ était assez clair : je voulais créer de la valeur en rénovant une maison et la réagencer afin d’en faire une colocation meublée, qui serait louée par chambre avec des salles de douche et wc privatifs.

En termes de localisation, j’ai sélectionné Valenciennes qui a bénéficié d’un regain d’intérêt ces dernières années avec notamment la création de la Serre Numérique, site d’excellence dédié aux métiers de l’image et de la création numérique. C’est aussi une ville jeune avec une bonne proportion d’étudiants et de jeunes actifs.

Si réaliser des travaux permet de créer de la valeur assez rapidement, le modèle de la colocation meublée permet également de maximiser le revenu locatif du bien, malgré un turnover forcément plus élevé.

Je me suis pris au jeu d’essayer d’améliorer au maximum l’efficience énergétique de la maison. Je compte aussi meubler la maison avec du mobilier de seconde main ou au moins made in France, et installer de l’électroménager reconditionné. Enfin, j’aimerais sensibiliser au maximum les colocataires sur les best practice pour économiser l’énergie !

Quel était l'état du bien avant ? Quels travaux tu as faits ? Pour quels résultats ?

[Jeremy] Comme tu peux le voir sur les photos, le bien était littéralement “dans son jus” et à moitié inhabité depuis quelque temps. Les propriétaires avaient cependant été assez visionnaires et avaient déjà installé des points d’eau dans les chambres du 2ème étage, facilitant de fait l’installation de salles d’eau.

Clairement la maison était une passoire thermique, le DPE faisant ressortir une note F.

Globalement les enjeux de la rénovation étaient :

• Rénover énergétiquement la maison
• Abattre certaines cloisons pour recréer des chambres
• Créer des salles d’eau

Pour la rénovation énergétique, le principal enjeu était de changer la vieille chaudière à gaz pour une pompe à chaleur hybride. Pour que la PAC serve à quelque chose, il fallait également s’assurer de la bonne isolation de la maison. J’ai donc fait isoler les murs, les combles et installer du double vitrage.

Le réagencement des pièces consistait en l’abattement de plusieurs cloisons pour créer des chambres plus grandes, avec une pièce séparée servant de salle de douche et wc.

C’était important pour moi d’offrir aux locataires un espace privatif de qualité, et de séparer la salle d’eau de la chambre. Je vois souvent des colocations avec des wc directement dans la chambre, je trouve ça aberrant !

Parlons un peu montant : Combien valait le bien ? Combien t’ont coûté les travaux ? Quel est le montant des aides que tu as pu obtenir ?

La partie la plus intéressante !

Concrètement, la maison, qui fait 140 m², valait 149 000€ FAI, soit un peu plus de 1 000€/m². À 200 mètres de la place d’Armes de la ville, c’est un bon ratio !

À ce montant, il faut rajouter 11 770€ de frais d’acquisition, soit 7,9% du prix du bien FAI.

Les travaux, d’un montant global de 95 000€, dont 15 000€ pour la fourniture et l’installation de la pompe à chaleur, comprennent :

• Le curage complet de l’intérieur de la maison
• L’électricité complète
• L’isolation des murs et des combles
• La pose de double vitrage
• La création de 5 salles de douche
• La pose de carrelage dans le salon et la cuisine et parquet dans les chambres
• La peinture complète de la maison
• La pose de la cuisine
• La fourniture et l’installation de la pompe à chaleur

Grâce à l’installation de la PAC, j’ai pu obtenir 3 000€ de subvention MaPrimeRénov’ et 500€ de primes CEE.

À cela, il faut rajouter un budget de mobilier de 15 000€, pour un montant global d’investissement de 270 770€.

Au vu de la localisation et des prestations (chambres meublées avec salles de douche et wc privatifs), les chambres peuvent se louer en moyenne à 375€ HC/mois, soit un montant de 22 500 € de loyers HC par an. À cela, je projette 5% de vacance locative par an, soit un peu plus de deux semaines par chambre, pour un montant de 21 375€ HC par an.

Il faut également provisionner la taxe foncière. Je n’ai pas le montant exact, les précédents propriétaires en étant exonérés.

Cependant, d’après les annonces de biens similaires je m’attends à payer environ 1 000€ par an.

Enfin, en comptant les frais d’expert-comptable, je rajoute 350 € par an (j’ai fait appel à un expert-comptable en ligne).

En arrondissant, on compte donc un revenu net de 20 000 € par an, pour un montant d’investissement global de 267 270 €, soit un rendement net de 7,48% par an, sans compter la plus-value réalisée grâce aux travaux.

L’avantage de la location meublée est qu’avec le jeu de l’amortissement comptable la fiscalité est quasi-nulle sur ces revenus. Renseignez-vous auprès d’un expert-comptable !

Concernant la performance énergétique de la maison, on passe d’une consommation de 344 kWh/m²/an (DPE F), à une consommation projetée de 200 kWh/m²/an (DPE D), soit un gain énergétique de plus de 40% !

Quelles sont les erreurs que tu as faites ?

[Jeremy] Ma principale erreur a été de ne pas assez me renseigner sur les enjeux de la rénovation énergétique en amont du projet. Aujourd'hui, on peut bénéficier de montants d’aides assez importants avec France Renov’ et les certificats d’économie d’énergie notamment.

Il est cependant nécessaire de respecter un parcours balisé, commençant généralement avec un audit énergétique du bien, en prenant contact avec France Renov et une fois le projet validé faire appel à des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

[Gaël] Je précise que l’audit énergétique est une évaluation différente du DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

[Jeremy] Tu as raison. D’ailleurs, il est difficile de se faire accompagner correctement sur ces sujets, bien qu’ayant échangé avec un conseiller énergie en ligne, je n’ai appris l’existence des audits énergétiques qu’après avoir démarré les travaux.

En passant par un chauffagiste RGE j’ai quand même pu bénéficier d’aides pour l’installation de la PAC, environ 3500€ soit 20% du montant de l’installation.

Une autre erreur a été de m’improviser conducteur de travaux. J’ai voulu faire l’économie d’un professionnel type maître d’œuvre ou architecte d’intérieur pour suivre les travaux, et cela m’a compliqué la tâche et fait perdre du temps. En l'occurrence l'entreprise Tout Corps d'Etat (TCE) accuse un retard de plusieurs mois.

Mon conseil : Si vous n’avez pas de connaissances dans la gestion de chantier ou si vous êtes à distance, faites-vous accompagner par un maître d’œuvre. En plus de vous aider à définir votre projet, le budget, les matériaux utilisés etc, il sélectionnera les artisans et assurera le respect du cahier des charges et du calendrier. C’est un gain de temps et surtout une diminution conséquente de la charge mentale.

D'autres erreurs que tu as su éviter ?

[Jeremy] J’avais suffisamment benchmarké le marché immobilier de Valenciennes en amont des visites et j’ai su valoriser très rapidement le bien proposé.

Beaucoup de personnes pensent qu’un bien immobilier peut forcément se négocier, or c’est faux : dans le contexte de taux bas dans lequel nous étions il était important de savoir se positionner rapidement et au prix face à une bonne affaire.

En l’occurrence nous étions quatre personnes à visiter la maison dès le premier jour des visites, pour 4 offres dont deux 5000€ en dessous du prix (soit 3% du prix FAI).

Mon offre était la première au prix et c’est comme ça que j’ai pu signer le compromis de vente.

Depuis je n’ai revu que très peu de biens sur le marché qui correspondaient à ces critères.

Tu as mentionné le respect d’un parcours balisé pour être éligibles aux aides à la rénovation énergétique. Peux-tu le détailler ?

[Jeremy] Tout d’abord je pense que la première chose à faire est de se renseigner au maximum afin de ne pas se tromper.

En plus des conseillers France Rénov’ (et de leur site internet), vous pouvez contacter des acteurs comme Heero ou Effy pour en apprendre plus et vous faire expliquer le parcours, ainsi que les aides auxquelles vous êtes éligible.

Dans le cadre d’un investissement locatif, on en compte globalement 3* :

• MaPrimeRénov’
• Les CEE (certificat d’économie d’énergie)
• L’Eco-PTZ

À noter que seule MaPrimeRénov’ est conditionné aux revenus de votre foyer.

✅Je recommande par la suite de faire réaliser un audit énergétique, si celui-ci n’a pas déjà été réalisé dans le cadre de la vente (à noter qu’ils deviendront obligatoires dans le cadre de la vente d’un logement classé F ou G au DPE à compter du 1er avril 2023).

Suivant le montant de vos revenus, celui-ci peut-être financé par France Rénov’.

✅En se basant sur l’audit énergétique et ses recommandations, la phase suivante est la réalisation de devis par des professionnels RGE (reconnus garants de l’environnement). Cette certification est obligatoire pour bénéficier des aides.

✅Une fois les devis réalisés, il faut créer son compte sur http://www.maprimerenov.gouv.fr/ et renseigner les informations demandées. France Rénov’ fera un retour sur votre éligibilité aux aides en fonction du type de rénovation que vous avez choisi (globale ou au forfait). Personnellement j’ai eu un retour en l’espace de trois semaines.

✅À partir du moment où la demande est validée, vous pourrez signer les devis et lancer les travaux !

✅À la suite de quoi, il vous sera possible de contacter un fournisseur d’énergie pour créer un dossier et demander à percevoir les CEE.

Si tout cela vous paraît compliqué pas de panique, il vous est toujours possible de vous faire accompagner par un conseiller France Rénov’ ou mandater une entreprise spécialisée voire même vos artisans RGE qui peuvent réaliser ces démarches pour vous !

*Il existe également des aides locales régionales, allant d’un accompagnement gratuit à des subventions. Attention cependant car elles ont souvent des conditions de revenus et ne sont pas forcément disponibles pour un investissement locatif.

Avec tes connaissances actuelles, est-ce que tu le referais ?

[Jeremy] Je me repositionnerais définitivement sur le même bien, et de la même façon. Par contre je préparerais mieux en amont la réalisation des travaux et je maximiserais l’intervention de professionnels RGE pour améliorer encore plus les performances énergétiques du bien et bénéficier du maximum d’aides.

Avec cette stratégie, j’aurais pu obtenir un DPE C, et bénéficier de 10 000€ d’aides avec la hausse des montants de rénovation globale MaPrimeRénov’.

Je ferais également appel à un architecte d’intérieur ou un maître d’œuvre pour la réalisation et le suivi du chantier. Leur plus-value compense largement leur coût (de 10 à 15 000 € pour un projet comme celui-ci).

As-tu des conseils actionnables pour les lecteurs qui cherchent à investir dans l’immobilier de manière durable ?

[Jeremy] Aujourd’hui, il n’existe pas de label (comme l’ISR) pour un investissement locatif. Cependant, il est possible d’œuvrer pour diminuer l’empreinte carbone d’un bien, et de nombreuses incitations à le faire existent.

Je vous recommande de faire un audit énergétique. Cela coûte entre 500 et 1 500 € selon les prestataires et donne de vraies pistes pour améliorer la performance énergétique des bâtiments.

Si on investit à distance, il est intéressant de se faire accompagner par un professionnel. Des architectes d’intérieur peuvent faire réaliser la plupart des travaux de rénovation énergétique et de décoration.

Concernant le mobilier, il existe plusieurs plateformes de vente de mobilier de seconde main voir upcyclé, même s’il peut être difficile de meubler l’intégralité d’un appartement ou d’une maison avec ce genre de mobilier. Par contre, installer de l’électroménager reconditionné est facile et réduit drastiquement l’empreinte carbone d’un investissement !

[Gaël] Tu as des recos de sites ou d’enseignes pour les meubles ou l’électroménager ?

[Jeremy] Bien sûr ! Pour les meubles, le site C’estBeauChezVous propose désormais des packs de meubles upcyclés. Ils ne sont pas disponibles tels quels sur leur site car plus chers que les autres, il faut les contacter directement.

Si vous préférez chiner des meubles un par un, le site Selency est fait pour ça.

Dans le même style, il existe également des dépôts de vente de meubles retirés de la vente à cause de défauts esthétiques. Dans la métropole lilloise, on peut par exemple citer le magasin Les Aubaines, le dépôt de la Redoute.

Par contre, vous ne choisissez jamais vraiment les meubles disponibles, il faut donc avoir la fibre de la décoration !

Pour l’électroménager reconditionné, il existe l’incontournable Backmarket avec un très large choix, même si les articles sont parfois reconditionnés à l’étranger.

Pour une solution encore plus locale, Murphy, solution de réparation d’électroménager à domicile, propose également de l’électroménager à la vente, reconditionné en France.

Évidemment, les gros noms du secteur (Fnac, Boulanger…) se mettent également à proposer du reconditionné.

Il convient de rappeler que si une bonne isolation et un système de chauffage efficient permettent de réduire les déperditions thermiques d’un logement, c’est avant tout l’utilisation qui en est faite qui en déterminera la consommation d’énergie finale.

Il faut donc interpeller les utilisateurs et les sensibiliser sur les bonnes pratiques en matière d’énergie : mettre une pompe à chaleur ne sert malheureusement pas énormément si les habitants chauffent à 23°C plutôt que 19°C et laissent les appareils électriques allumés tout le temps…
Voici une étude qui en atteste.

Enfin, mon dernier conseil porte sur l’investissement locatif en général. En effet, force est de constater au travers de cette expérience de l’achat d’une maison avec un projet de rénovation que l’immobilier est en tout point similaire à une petite entreprise : les sujets sont nombreux et variés (stratégique, financier, juridique, opérationnel, fiscal, comptable…) et il est difficile de tout maîtriser. Il est donc très important en amont de tout projet d’identifier les sujets pour lesquels on a le plus de compétences (ou d’appétences), et de ne pas hésiter à déléguer le reste.

Le rendement d’un investissement ne se calcule pas forcément seulement d’un point de vue financier.

Si certains ont des questions, comment on te contacte ?

[Jeremy] Vous pouvez me contacter directement par mail, à jeremy@amecasa.fr.

N’hésitez pas non plus à m’ajouter sur LinkedIn si vous le souhaitez, je compte partager du contenu sur ces sujets de manière régulière.

Je prépare également un livre blanc complet sur comment réaliser un investissement locatif responsable de A à Z, n’hésitez pas à me faire signe si cela vous intéresse !

[Gaël] Merci beaucoup Jeremy pour ton retour d'expérience ! C'est top d'être transparent comme ça ! Ça évitera sûrement quelques galères aux prochains qui voudront se lancer 😉

That’s it ! J’espère que vous avez appris des choses !

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Gaël 🌳