Investir dans la rénovation des logements - Épinard 🌳 #10

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Cette 10ème édition sera consacrée à la question suivante : Peut-on investir dans l’immobilier de manière durable ? Spoiler : Oui !

On aura donc au menu :

• Les réponses à vos questions du Ask Me Anything
• Pourquoi l’immobilier passionne autant les foules ?
• Immobilier durable : un exemple Kyaneos
• Et bien sûr, le tour de l’actu

Allez c’est parti !

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Les questions/réponses du mois

Lucas - Vers qui se tourner pour avoir un conseil personnalisé sur ses investissements ? Si certains organismes indépendants de conseil sur l'épargne durable existent, je serais preneur d'informations.

Une bonne question !
Oui il existe ce que l’on appelle des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) indépendants.
Cependant, ils sont généralement rémunérés à l’aide de rétro-commissions sur les investissements que vous ferez (exemple : vous investissez 1000 euros sur une assurance-vie, l’assureur reverse 2% au CGP en tant qu’apporteur d’affaire).
Ce mode de rémunération peut donc “biaiser” la relation car ils auront intérêt à vous orienter vers les investissements avec les meilleurs rétro-commissions (mais en France qui paierait cash plusieurs centaines d’euros pour du conseil en investissement ? 😅) .

À noter, qu’ils ne sont pas du tout réservés aux grandes fortunes 😉
Un ordre de grandeur : à partir de 200/300€ d’épargne par mois, ils peuvent vous aider.

Certains revendiquent une démarche éco-responsable. Je n’ai jamais testé personnellement leurs services mais je peux partager quelques noms en privé.

Pourquoi l’immobilier passionne les foules ?

L’immobilier est réputé comme être un des placements préférés des Français.

Mais alors, pourquoi tant d’engouement pour la fameuse pierre ? 🧱

Voici 3+1 points qui justifient son attrait :

1. L’immobilier c’est tangible
2. Il est possible d’emprunter et donc de faire un effet de levier
3. Il s’agit d’un secteur généralement décorrélé de la bourse
4. Bonus : “l’immobilier ça prend toujours de la valeur, c’est bien connu”

1 - L’immobilier c’est tangible

La bourse et ses actions, l’assurance-vie et ses fonds, la crypto… Tout ça c’est virtuel, des 0 et des 1 sur un écran…

Acheter un bien immobilier, c’est rassurant, on peut visiter son bien, le toucher.
C’est du concret !

2 - Emprunt et effet de levier

C’est un avantage majeur de l’immobilier, votre banque peut vous prêter de l’argent pour investir dans l’immobilier.

Il est donc possible de mettre en place un effet de levier

Définition : en investissement, l'effet de levier est une technique permettant de multiplier les profits (ou les pertes)

Pour concrétiser cela, voici un exemple :

➡️ Vous avez acheté un appartement pour 45 000€ à crédit (mensualités de 200€), le loyer est fixé à 150€/mois. Pour simplifier, on négligera les charges et l’imposition.

Vous devez donc apporter 50€/mois (200-150) afin de payer l’ensemble des mensualités.

Au bout d’un an, vous aurez donc versé 600€ (50€x12) pour un patrimoine créé de 2400€ (200€x12 – en négligeant les intérêts)

C’est la « magie » de l’effet de levier, vous vous créez un patrimoine avec un effort d’épargne réduit de votre côté.

Attention cependant au revers de l'effet levier (cf. suite de l’exemple).

➡️ En reprenant le cas précédent, vous avez prévu dans votre budget un effort d’épargne de 50€/mois. Pour diverses raisons, les loyers ne sont plus payés (vacance locative, crise COVID...) La mensualité d’emprunt n’a, elle, pas changée (200€)

Ce n'est donc plus maintenant 50€/mois à débourser, mais bien 200€/mois (soit 4 fois la somme budgétée).

3 - Un secteur décorrélé de la bourse

Un bon investisseur cherchera toujours à limiter son risque.
Pour cela, une bonne diversification est clé : c’est le fameux “pas tous les œufs dans le même panier”.

Une diversification est réussie, lorsque les différents placements sont les plus décorrélés possible les uns des autres.
C’est-à-dire, que la chute de la valeur d’un placement n’ait pas de conséquences sur la valeur des autres placements.

Une règle classique d’investissement est d’utiliser la bourse et les assurances-vie (obligations) comme diversification de l’achat d’une résidence principale.

Ci-dessous un tableau montrant les corrélations entre différentes classes d’actifs.
Plus le chiffre est proche de 100%, plus il y a une forte corrélation.

Source AGEFI

Sur 30 ans, les logements parisiens sont donc plutôt corrélés aux logements français et aux bureaux (en vert).

En revanche, ils sont très peu corrélés au livret A, aux assurances-vie et aux actions (en rouge).

Un patrimoine “équilibré” pourrait donc être constitué d’un logement parisien complété par une assurance-vie (obligations) et des actions.

4 - (Bonus) “l’immobilier ça prend toujours de la valeur, c’est bien connu”

Je vais m’atteler à déconstruire ici un mythe, bien trop ancré dans l’imaginaire collectif :

« L’immobilier ne perd pas de valeur. »

Vous entendrez parfois (voir souvent) ce type de remarques :

• Il vaut mieux acheter jeune, de toute façon ça ne perd pas de valeur
• Maintenant que tu travailles, achètes ta maison/ton appartement
• A ton âge, j’étais déjà propriétaire

Il existe une certaine pression dans la société pour devenir propriétaire de sa résidence principale.
Ce n’est pas nécessairement un mauvais choix (cf les arguments ci-dessus).

Mais il faut bien comprendre que la valeur d’un bien immobilier peut baisser !

Oui oui, même à Paris.

Voici les prix du m² à Paris dans le 1er arrondissement.
En surlignage rouge, différentes périodes de baisse.

Source: m2paris.fr, surlignage Épinard 🌳

Le marché de Paris 1er est donc en baisse depuis 2020.

⚠️ Et, même si l’on constate que sur le long terme le marché est franchement haussier, personne n’est capable de savoir si cela va se prolonger où non.

Immobilier durable + Kyaneos Pierre

L’immobilier est et sera un chantier majeur de la transition environnementale.
Notamment la rénovation énergétique des logements (changement des chaudières au fioul ou à gaz, isolation des passoires thermiques etc).

En quelques chiffres :

• L’habitat c’est 10% des émissions françaises
• Plus de 70% des logements auraient un Diagnostic de Performance Énergétique inférieur à C (source ADEME)
• 40% des résidences principales sont dans les 3 étiquettes les plus énergivores (E, F et G), 17% sont des « passoires » (F ou G). (source ADEME)
• 1 million de logements seront rénovés par an d’ici 10 ans selon le Plan de Transformation de l’Economie Française

Autrement dit : Le chantier est énorme.

Répartition des logements Français selon leur note DPE

Alors comment prendre part à ce chantier ?
Je vous détaille ci-dessous 2 pistes pour y contribuer 👇

Piste 1 : Balayer devant sa porte + Avertissement aux propriétaires (ou futur.e.s propriétaires)

Le meilleur investissement que l’on puisse recommander est de rénover son/ses propres biens immobiliers.
Surtout si vous possédez de l’immobilier locatif, je vous suggère de vous intéresser vivement au sujet : les conditions de location vont être rapidement contraintes dès 2023.

Parmi les changements à venir :

• 2023 : seuil de consommation énergétique maximal (449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an)
• 2025 : interdiction de la location des logements possédant un DPE de G
• 2028 : interdiction de la location des logements possédant un DPE de F
• 2034 : interdiction de la location des logements possédant un DPE de E

Plus d’infos par ici.

Au vu de l’augmentation des coûts de l’énergie, cela se constatera de suite sur vos dépenses si vous êtes propriétaire de votre logement.

Si vous faites de la location, ce sera un argument fort pour vous démarquer de la concurrence et louer plus facilement votre bien.

Piste 2 : Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers), et particulièrement Kyaneos

⚠️ Le capital investi en SCPI n’est pas garanti. Les revenus distribués par la SCPI ne sont pas garantis. L’horizon de placement conseillé est de 10 années.

Les SCPI, c’est quoi ?

Si l’achat et la gestion d’un bien en location vous effraient ou que vous souhaitez diversifier votre portefeuille immobilier : les SCPI peuvent être une bonne solution.

Les quoi ? les SCPI : Sociétés Civiles de Placements Immobiliers aussi appelées “Pierre Papier”.

➡️ Définition : Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales. Contrairement aux actions, ces parts ne sont pas cotées en Bourse.

Plus d’infos sur les SCPI ici

L’avantage majeur des SCPI est la délégation des achats/reventes et de la gestion des biens immobiliers à une équipe dédiée.

En contrepartie différents frais sont appliqués :

• lors de la souscription (7 à 12% du montant souscrit)
• pour la gestion des biens (autour de 12%)

Ce qui en fait donc un investissement sur le long terme. Il est conseillé de conserver ses parts de SCPI plus de 10 ans.

➡️ Exemple d’investissement :

Camille investit 10 000€ en SCPI. La société de gestion prélève ses 10% de frais de souscription Camille a donc 10 parts ayant chacune une valeur de revente de 900€.

Si l’équilibre financier de la SCPI le permet des dividendes sont reversés tous les trimestres. Ces dividendes sont de l’ordre de 4 à 6% par an du prix d’achat des parts.

Camille pourra donc recevoir entre 400€ et 600€ par an.
De plus, le prix de revente des parts pourra être revalorisé si le patrimoine global de la SCPI prend de la valeur.

Au cours de son investissement, Camille n’aura pas à se soucier de la gestion des locataires, de la recherche de biens etc. Ce travail est effectué par la société de gestion de la SCPI.

Zoom sur la SCPI Kyaneos Pierre

Sur les ~200 SCPI existantes, la plupart se concentrent sur le marché de l’immobilier professionnel : bureaux, boutiques des commerces, immeubles des cliniques/hôpitaux etc.

Quelques-unes sont engagées dans une démarche systémique de rénovation de leur patrimoine immobilier. On peut notamment citer PFO2 et Kyaneos Pierre.

Parmi celles-ci, Kyaneos Pierre fait figure d’exception avec un patrimoine quasi exclusivement constitué d’immobilier résidentiel.

Son principe de fonctionnement est simple :

• Acheter des immeubles dans les petites et moyennes villes françaises
• Réaliser des travaux de rénovation énergétique (isolation des combles, pompes à chaleurs …) et de qualité (aménagement intérieur, nouvelle cuisine ou salle de bains…)
• Louer ces logements auprès de particuliers à des loyers raisonnables

Et ça fonctionne plutôt bien, en 2021, c’est 100 millions d’euros qui ont été investis par des particuliers dans Kyaneos Pierre et près de 1000 logements rénovés.

🎙️ “Plus de 90% de nos logements sont équipés d’une pompe à chaleur, contre 8% en moyenne en France. Et les résultats sont là puisque la consommation d’énergie de ces appartements a été réduite d’un tiers depuis leur rachat par Kyaneos, leurs émissions de gaz à effet de serre chutant de moitié."
Jérémie Rouzaud - Président Kyaneos AM
Source : Capital

Extrait du rapport annuel 2021 de Kyaneos Pierre (Source)

Kyaneos Pierre s’impose donc comme un des acteurs majeurs de la rénovation de logements en France.

Si vous êtes déjà familier des SCPI, vous constaterez que Kyaneos Pierre n’est pas labellisé ISR comme peuvent l’être certaines de ses concurrentes.

Voici l’explication :

🎙️ “Je pense qu’il y a un souci sur le label ISR car l’objectif qui doit être respecté par le fond est fixé par la société de gestion elle-même. Je pense qu’on ne peut pas être juge et partie. C’est pourquoi Kyaneos n’optera pas pour ce label qui n’est pas assez restrictif.”
Jérémie Rouzaud - Président Kyaneos AM
Source : MeilleurSCPI.com

Investir dans Kyaneos Pierre

Investir dans Kyaneos Pierre c’est donc devenir propriétaire (via la SCPI) d’immeubles répartis plutôt en région (Avignon, Narbonne, Montélimar, Montargis …).

C’est également favoriser l’emploi local, 90% des artisans auxquels la SCPI fait appel sont situés à moins de 50 km des immeubles sur lesquels ils interviennent.

Si vous souhaitez mettre votre épargne à contribution pour participer à la rénovation de logements, voici les conditions d’investissements dans Kyaneos Pierre :

• Prix de souscription d’une part : 1080€
• Prix de retrait (revente) : 961,2€
• Minimum de souscription : 10 parts (10 800€)

Depuis sa création en 2018, le prix de souscription des parts a déjà été revu 4 fois passant de 1000€ à 1080€ en 2022.

Son dividende est lui légèrement en baisse depuis 2021 passant de 16€/part/trimestre à 15€/part/trimestre.

Cette baisse est notamment liée à des retards dans les travaux de rénovation liés au COVID qui ont décalé la mise en location de certains logements.

Source : Primaliance

Pour ceux qui souhaitent creuser le sujet des SCPI, voici quelques liens utiles :

• Tout comprendre aux SCPI
• Rapport Annuel Kyaneos Pierre

Conclusion

Difficile de tenir le format classique dans cette édition tellement le sujet de l’investissement en immobilier est vaste. J’ai souhaité mettre en lumière un acteur qui me semble œuvrer dans le bon sens et qui pourrait être un bon investissement pour certains d’entre vous.

Comme toujours avant d’investir, vérifiez si l’investissement est cohérent avec votre situation personnelle (risque, durée d’investissement …)

On se retrouve fin août pour une nouvelle édition, peut-être un peu allégée (été oblige 😎)

Actualités

Plutôt qu’un tour de l’actualité, qui n’a pas été des plus réjouissantes, je vous propose quelques lectures/écoutes/film pour l’été :

• Effondrement (Jared Diamond) : L’auteur s’attache à analyser diverses civilisations qui ont subi un effondrement - ce n’est pas le plus réjouissant mais hyper enrichissant. Sa longueur (~700 pages) implique d’avoir un peu de temps devant soi 😉
• Le Plan de Transformation de l’Economie Française (Shift Project) - Pour des vacances studieuses 🤓
• L’épisode #70 du podcast Sismique avec Timothée Parrique : Si le sujet de la décroissance économique vous intrigue, 1h30 d’échanges pour comprendre ses tenants et aboutissants - Parfait pour les longs trajets de l’été
• Don’t Look Up (Adam McKay) Ce film de 2h25 est disponible sur Netflix - Une critique parfaite et légèrement crispante de notre société face au changement climatique

That’s it ! J’espère que vous avez appris des choses !

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À très vite !

Gaël 🌳