4 SCPI pour un immobilier plus responsable [Premium]

Ce que vous allez apprendre aujourd’hui :

• Tout comprendre aux SCPI, la pierre-papier
• 4 SCPI responsables passées à la loupe - Abonnés Premium uniquement
• Comparatif de ces 4 SCPI responsables - Abonnés Premium uniquement

Hello les Epinards

Ce mois-ci, c’est focus sur l’immobilier responsable 🏢.

Quand on parle d’immobilier, on pense souvent à investir dans sa résidence principale ou dans de l'immobilier locatif, mais il existe une autre possibilité : les fonds immobiliers (SCI, SCPI, Foncière…).

Aujourd’hui, on va zoomer sur les SCPI, un modèle que j’apprécie à titre perso !

Au sommaire de cette édition nous aurons donc :

1. Une SCPI, c’est quoi ?
2. Avantages des SCPI
3. Inconvénients des SCPI
4. 4 SCPI responsables à la loupe et comparatif

Mais avant de se lancer, 2 sujets dont je voulais vous parler :

• 🎥 1er webinar organisé par Epinard 🌳 ouvert à toutes et tous
• 💎L’abonnement premium évolue

🎥 WEBINAR 🎥
Le 1er webinar aura lieu le 28/02 à 18h avec Clément Renault le co-fondateur de Louve Invest l’occasion de parler plus longuement :

• du fonctionnement des SCPI
• des perspectives de ce marché
• d’analyser quelques SCPI responsables

Ça sera également l’occasion de poser toutes vos questions sur le sujet.
Pour s’inscrire, c’est par ici :

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Je vous ai compris ! - De Gaulle

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Andiamo,
Gaël 🌳

1. Une SCPI, c’est quoi ?

L’achat ou la gestion d’un bien en location vous effraient ? Vous souhaitez diversifier votre portefeuille immobilier ? Les SCPI peuvent être une bonne solution.

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers aussi appelées “Pierre Papier” sont par définition un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
Et ouais !

Bon, si je devais l’expliquer plus simplement, les SCPI c’est un groupe d’investisseurs qui mettent leur épargne en commun pour acheter des immeubles.

Chacun est propriétaire des immeubles au prorata de l’épargne qu’il apporte.

Et comme on est des gros fainéants (oui je généralise mon cas là), on délègue à une société de gestion :

• la recherche d’immeubles
• les achats et les ventes
• la gestion des locataires

Bon bien sûr, la société de gestion se prend quelques frais au passage.

C’est véritablement de l’investissement passif.
Tu s’occupes de rien, la société de gestion s’occupe de tout.

Pour être précis, il existe 3 types de SCPI différentes :

• Les SCPI de rendement qui ont pour objectif de distribuer les loyers perçus
• Les SCPI fiscales qui permettent de profiter de certaines niches (Pinel, Malraux…) et défiscaliser
• Les SCPI de capitalisation qui ont pour objectif de faire grimper le prix des parts dans le temps, en achetant des immeubles à décote.

Plus d’infos sur les SCPI ici

Pour la suite, on va plutôt parler du premier cas : les SCPI de rendement

2. Avantages des SCPI

Du coup ça a pas mal d’avantages

2.1 L’accessibilité

Les SCPI, c’est de l’immobilier accessible. Pas besoin d’hypothéquer un rein.

Le prix des parts est généralement fixé à quelques centaines d’euros (450€ en moyenne)

Cependant de nombreuses sociétés de gestion imposent l’achat d’un minimum de parts lors du premier achat.
Comptez un peu plus de 4000€ en moyenne pour votre 1er investissement.

2.2 La diversification

Investir en SCPI, c’est prendre des parts dans un parc immobilier avec de nombreux locataires.

Vous diluez ainsi le risque de loyers impayés, mais surtout vous profitez de biens dispersés géographiquement et sectoriellement.

2.3 L’immobilier d’entreprise

C’est un avantage majeur des SCPI, vous pouvez facilement investir dans l’immobilier d’entreprises : bureaux, commerces, locaux d’activités.

Autant de biens immobiliers qui restent généralement inaccessibles pour les particuliers.

2.4 Pas de gestion

J’en ai déjà parlé un peu plus haut mais c’est vraiment le cas.

À part participer aux assemblées générales de la SCPI, vous n’avez rien à faire.

Et même ça, ce n’est pas obligatoire (mais fortement recommandé), ou vous pouvez faire une procuration.

2.5 Emprunt possible

Les SCPI c’est de l’immobilier, il est donc possible d’emprunter pour investir en SCPI et ainsi bénéficier de l’effet de levier.

Attention au vu du contexte économique actuel, quelques avertissements :

• Votre capacité d’emprunt n’est pas infinie (35% de vos revenus max), anticiper vos projets avant d’emprunter
• Avec la remontée des taux, il devient moins intéressant d’investir, le rendement moyen des SCPI étant compris entre 4 et 5%
• Vérifier l’endettement propre de la SCPI. La société de gestion peut emprunter, elle aussi, pour investir. Ce qui augmente mécaniquement, l’effet de levier global de l’opération. En cas de retournement de marché, ça peut faire très mal.

2.6 Un rendement appréciable

Même si elle est plutôt à la baisse sur les 10 dernières années du fait du contexte économique, la distribution des SCPI se situe entre 3 et 6% avant fiscalité (4,45% en moyenne en 2021).

On constate aussi une revalorisation du prix des parts de +7,5% sur les 5 dernières années.

Bien sûr, cela n’indique rien sur les performances à venir des SCPI, surtout dans le cadre d’un marché immobilier fortement sous contrainte avec la hausse du coût du crédit.

3. Inconvénients des SCPI

Bon, on ne va pas se le cacher, il y a aussi quelques inconvénients.

3.1 La liquidité des parts

La dernière crise de liquidité date des années 90.

À cette période, le marché immobilier est en baisse, le prix des parts de SCPI baisse.

De nombreux investisseurs souhaitent revendre, or il n’existe pas de marché secondaire régulé. Ils se sont donc retrouvés bloqués avec leurs parts de SCPI.

Ce risque existe toujours, même si le marché est devenu plus important depuis. En effet, les sociétés de gestion ne garantissent pas la revente des parts.

Quelques éléments complémentaires à ce sujet ici.

3.2 Les frais

Les frais en SCPI sont importants, surtout à l’entrée, ce qui implique de conserver longtemps ses parts pour compenser.

Voici les frais généralement appliqués :

• 10 à 12% du montant investi à l’entrée via une commission de souscription
• 10% de frais de gestion annuels
• Pas de frais de sortie

La durée de détention recommandée est de 10 ans.

De nouvelles sociétés de gestion proposent des SCPI avec 0 commission de souscription. En contrepartie, vous avez des frais de gestion annuels plus importants (14 à 18%) et des frais de sortie en cas de vente anticipée des parts (généralement avant 5 ans, parfois 3ans).

4. 4 SCPI pour investir plus durablement dans l’immobilier à la loupe

J’avais déjà évoqué la SCPI Kyaneos Pierre dans une édition gratuite que vous pouvez retrouver ici.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, quelques rappels sur le label ISR dans l’immobilier.

Les SCPI du comparatif ont été sélectionnées car elles possèdent toutes un modèle social et/ou environnemental que je trouve intéressant et sont plutôt représentatives des SCPI labellisées ISR.

Voici les 4 retenues :